Когда «квадрат» дорожает: куда приведет новый закон о запрете долевого участия?





В июне 2018 года в силу вступает закон, запрещающий застройщикам использовать для строительства деньги дольщиков. Взамен государство предлагает механизм кредитования застройщиков через банки. Такие меры должны избавить государство от проблемы обманутых дольщиков. Департамент недвижимости «Мегаполис» расскажет, почему это хорошо для тех, кто купил недвижимость, а для кого это плохо.
Департамент недвижимости гк "мегаполис"
История раздора
В «тучные» двухтысячные годы в России мгновенно начали появляться строительные фирмы. Так же мгновенно они исчезали, заодно прихватив с собой деньги дольщиков. Чтобы решить проблему «обманутых дольщиков», в 2005 году был принят закон «Об участии в долевом строительстве». Согласно ему, собирать деньги дольщиков застройщик мог только после получения разрешительных документов на строительство.

Однако решение оказалось косметическим. По подсчетам оргкомитета обманутых соинвесторов Москвы и Московской области в 2007 г. в России насчитывалось около 200 000 человек, обманутых девелоперами. Рабочая группа по проблемам обманутых дольщиков при генсовете партии «Единая Россия» насчитала 122 000 обманутых дольщиков в 2017 г. И только в Министерстве строительства и ЖКХ России считают, что таких в стране сейчас только 86 000 человек.

«Наплыв» обманутых дольщиков крайне неприятное явление для государства. По закону, каждый обманутый дольщик подает документы в реестр и получает деньги обратно. Однако законодательство жестко регламентирует критерии этого списка. Многочисленные митинги «обманутых дольщиков» сводятся к тому, чтобы все-таки протиснуться в реестр.
Продажа готового жилья оказалась слишком затратной. Себестоимость жилья была высокая, а продавать его дороже, чем в среднем по рынку, мы не могли. Если бы использование этой схемы было общей практикой — другое дело. В противном случае это донкихотство
Юрий Лучко, генеральный директор "Темп"
Новые правила
До нового закона, застройщики использовали три вида финансирования: деньги дольщиков, банковское кредитования (проектное финансирование) и собственные средства.
Согласно новому закону застройщики не могут использовать деньги дольщиков для финансирования строительства. За место этого государство будет кредитовать строителей через банки.

Однако, во-первых, такая схема приведет к удорожанию жилья. На первичном рынке в старых границах Москвы сделки с договорами долевого участия (ДДУ) в строительстве занимают 80–85%. Договора купли-продажи — оставшиеся 15–20%.
Аналогичная ситуация и в Санкт-Петербурге. Застройщики продают 80% жилья по договору ДДУ. "Продажа готового жилья оказалась слишком затратной. Себестоимость жилья была высокая, а продавать его дороже, чем в среднем по рынку, мы не могли. Если бы использование этой схемы было общей практикой — другое дело. В противном случае это донкихотство", — сообщил гендиректор компании "Темп" Юрий Лучко.

С 2018 года застройщик будет вынужден обращаться в банк, чтобы получить кредит. Процент по кредиту естественно будет заложен в стоимость жилья. «Рост составит как минимум 10%, а возможно и больше. Все будет зависеть от стоимости кредитных ресурсов. Сегодня процентные ставки по кредитам для девелоперов начинаются от 13%»,- говорит председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова. Более пессимистичные прогнозы дает Mirland Development. "Сейчас банки выдают его под 10–15%. Эта ставка по силам лишь крупным компаниям. Все остальные таких заимствований лишены. Оживить рынок могло бы государственное субсидирование проектного финансирования и снижение ставки до 3–4%. Но на данный момент таких ставок никто не предлагает", — говорят в компании.
На застройщиков накладываются новые финансовые обязательства. Естественно, что траты на обслуживание кредита застройщики будут вкладывать в стоимость жилья. Кто-то больше, кто-то меньше. Но точно – многим придется уйти с этого рынка
Денис Ефремченко, генеральный директор "Мегаполис-Жилстрой"
Кому это выгодно?
Для государства новый законопроект - это отход от серых схем кредитования. «Эволюция рынка жилищного строительства предполагает, что рано или поздно, как и во всех странах с уже состоявшейся рыночной экономикой, практика долевого строительства сойдет на нет и к продаже будет допускаться только готовое жилье. Это происходит с ростом конкуренции между девелоперами, развитием финансового рынка, повышением доступности и снижением процентных ставок по бизнес-кредитам. В зависимости от темпов развития отрасли в России такая ситуация может сложиться через 10–15 лет и более. А при наличии целенаправленной государственной политики по ликвидации сектора долевого строительства этого можно было бы достичь за 5–7 лет», – прогнозирует гендиректор компании "Темп" Юрий Лучко. При этом, по прогнозам министерства, рост цен на недвижимость будет не более 3%.

Застройщики настроены менее оптимистично. С их точки зрения, подорожание недвижимости пройдет в рамках от 20% до 30%. «На застройщиков накладываются новые финансовые обязательства. Естественно, что траты на обслуживание кредита застройщики будут вкладывать в стоимость жилья. Кто-то больше, кто-то меньше. Но точно – многим придется уйти с этого рынка», - говорит директор «Мегаполис-Жилстрой» Денис Александрович Ефремченко. Более того, застройщики упрекают государство - оно хочет переложить свою социальную ответственность на банки и строительные организации.





Новый закон вступает в силу летом 2018 года. У застройщиков осталось мало времени, прежде чем «правила игры» на строительном рынке изменятся. Наиболее плачевный исход принятия нового закона – подорожание стоимости квадратного метра и все так же отсутствие защиты обычных покупателей.

Еще больше интересных новостей
Подписывай и будь в курсе
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности»
Понравился материал? Не забудь поделиться:
Made on
Tilda